广州南沙新区（自贸区）为什么火不起来？

目前在南沙工作和生活，说说一些切身的体会

最大硬伤：交通。番禺的地铁网络已经相对发达，南沙居然只有摇摇晃晃的4号线，乘坐地铁通勤的特别多。18号线号称半小时到达广州东站，已报批，但是，但是，居然不通过城市客厅蕉门中心区！4与18号线之间完全无跨接联通。2018年的今天，我在公交站被理直气壮地飞站了，其他公交的糟糕体验我就不说了（20171115根据最新消息称，“接驳线”正在招标，起于地铁 4 号线蕉门地铁站，途径体育馆片区、灵山岛和横沥岛，联络地铁 18 号线横沥站。）

商贸环境：开放有限。曾几何时，风信子之类的跨境电商吸引了不少人，但是在售商品的价格比网上偏高，性价比低，谁会花时间，花高速费用跑来远郊买东西？

行政自由度：作为自贸区，南沙在行政上始终有点缩手缩脚，隔壁深圳，凭借巨大的政策红利效率飞快，而南沙区政府始终心神不一

大环境：近年广州的发展，始终未能抓好主心骨。今年提南沙作为副中心，然而东进增城萝岗，西连佛山，北边空港。。。各种摊大饼，各区定位与发展线路重合多，不像深圳各区定位分明。南沙很尴尬

本地文化：南沙净流入人口不多，相较于市中心，本地区域文化与市民氛围稍显狭隘，我并不是说本地人精神如何如何，可是缺乏契约精神自由意识是我觉得最根源的缺点。

我在南沙上班，也定居这里。希望南沙能发展，可是需要时间，10年？20年？30年？时间不等人，南沙，要么成为下一个天河，要么成为下一个汕头。

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2018年6月26日更新

为了防止如评论里 @哔了狗 这类阅读障碍和逻辑不清的朋友混淆视听，我重申一下，原答案是在两三年前写的，当时我说了，这是我一个普通人的“一些切实体会”，南沙现在仍然在基础设施建设阶段，我不是神，我无法断定南沙将来一定如何如何，我只能表达一下身为南沙人恨铁不成钢的一点心得，与大家交流，不知道这位 可怜的患者列举“今年”众多政金数据来反驳我两三年前的答案想表达什么，可能是想捧杀南沙吧笑～

拆哥答：目前还有很多土地没有开发完毕。拆哥在2023年1月商务旅行路过广州市南沙新区，商品房楼盘鳞次栉比，不过在高速上还能依稀看到农民自建房。

经常在南沙和海珠跑，不说虚的，身为小老百姓，从日常生活中谈谈。

首先，你怎么定义火。是房价高？人多？商业中心多？

南沙05年设区，至今不过13年；15年通过自贸区，至今也不过5年。咋地，要3年就建成珠江新城？要知道。。。南沙原来都是田。。。

不过任何地方发展都要时间吧。我就先说说这几年的发展，LZ自己评判吧。

就拿蕉门河这段来说。这是原来的（其实也就5，6年前 ，再之前什么都没有，都不会过去拍照。。。）

现在：

进港大道作为主干道，原来太破了。。。就一个电信大楼最高，当时破的都没有想过要拍下来留念。

现在：

南沙离市中心有50公里，这个距离实在太远，有天津滨海新区的前车之鉴，达到这个距离即使政策再好，哪怕是新区、副中心等等加持，都不可能达到天津滨海新区的政策水平，但是天津滨海新区失败了。

要知道天津以及国家意志都没能让一个发展了那么多年的新区发展起来，原因就在于它逆城市发展法则。50公里就是一个天堑。

所以迷信政策，还不如迷信城市发展法则

天津失败了，南沙不能再失败，要是倾尽全力南沙没能成功，广州就失败了，这个责任谁担当得起？南沙不能倾尽全力去发展，只能顺其自然、水到渠成。

所以南沙三五年之内是绝对不会爆发的，它发展得比较温吞，一切要看深中通道建好之后，港、深资本是否会外溢。到时候前海也发展起来了，资本肯定会去寻找下一个城市风口，到时候南沙的机会才会来。

我觉得，大家要多给南沙一点时间，不要指望一个政策刚真正落地3年还有的数的地方能一朝变珠江新城。

吐槽什么也不好，无人才引进、土地污染严重、炒房乱市、发展前景堪忧的朋友，你们没有真正参与过南沙建设，其实只有体验感，没有正确的预设能力，不好三言两语拿出来误导大家的。

说南沙远的，多数是广州本地人，因为本地人不需要到“乡下”去生活，可在北上深杭甚至成都，上班耗时2小时以上是常态。毕竟10年以前的通州、房山、浦东、松江等等，也是“鬼城”。

说污染不宜居的，照理说整个日本除了北海道，其他也都不宜居了。

说人才引进慢的，请了解人才引进标准及真正录取门槛。

说房产乱市的，请问中国炒房的人都是傻子吗？我至今没见过炒房炒赔的，哪怕入住率不超过40%的沈阳，当年福建和温州人去炒的时候也没赔过，如今辽宁自己人炒，在新政策驱动下也不会赔。

说发展前景堪忧的，作为老百姓，我们能真正看清的有什么？谁家亲戚都是部委领导都知道最新风向么？还是你一年365天天天盯稳这里，看它纹丝不动你失望透顶？？？变化都是不知不觉间产生的，真正推进的利民政策都是“润物细无声的”，不然当这是抓贪腐“雷霆盖顶，天下皆知”吗？？？

本人这么多年资本积累，投资决策很少失败，不想归于运气，更不是小聪明，凡事多“想”一点，毕竟政策在少数人那里，是政治，是方向，是趋势，是蓝海，是红利，是蝴蝶效应；而在大多数人那里，政策，只是政策。

最后，我已在南沙入手房产，不久前的事，共睹发展，耐心和资金我倒是都准备好了，剩下的，交给国家。

拿龙穴岛来说。滴滴打车上永远的“附近无车可用”，一小时一班并且经常性偏差浮动半个小时以上的公交车。这只是南沙区交通情况的一个缩影。

整个南沙区不论岛内外，到下午五点后人口构成基本只剩货车司机，工人和本地村民占大头，建筑物大片大片的漆黑。

政策，远远谈不上有什么大利好，工资水平。。。所见的别说是硕士博士或高端人才了，连大专中专生劳务工临时工，也都在憋着要走，离开这里。

你说何时发展得起来？

看了一下回答，很多都说南沙这个慢那个差的。我从小在五羊新城长大，眼看着珠江新城的建设发展。从我初中时候的一片农田发展到现在的样子。从出政策到日渐成熟，用了接近二十年时间。南沙从出政策到开始规划到着手落地，充其量也就三四年。所以那些说南沙这个不好那个不行的同志们，有钱你们就去买成熟的珠江新城啊。就发展这么几年你就想活得想伦敦巴黎东京一样了？如果没钱想投资想自住的话，乖乖的买南沙。至于原因，自己去学习，我可没义务在这里教育。建设，产业，人口，商业配套都不是一天两天一年两年就能成就的。香港也不是一开始发展个几年就二十万一方的。

火？

凭啥火？

凭画的大饼？

大号的县城，有啥好火的？经济中心？教育中心？医疗中心？任何一个地级市都不比这里差。

这里GDP高只是因为房地产和一些加工厂。

包租公包租婆遍地的地方，能有一点公平可言吗？腰缠万贯的大佬云集只能让新来的你显得渺小而卑微！

作为外地在广州工作的无房一族，13年南沙开始火起来的时候就下手在南沙买房，当时只是作为半投资半观望的心态。

近几个月工作调动到万胜围，想着不想又各种搬家，索性就搬到南沙住吧。至今住了三五个月。

一直有关注南沙的动态：基础设施建设、人才招聘、商家入驻

最大的感受就是，南沙的野心很大，从他在人才招聘和商业入驻高门槛上可以看得出来。但是，也是由于基础差，离广州市中心实在太远，其实以南沙为圆形，辐射珠三角基本上都是等距离的，这真的是个很好的区位啊！但是，在图纸上画画图倒是简单，交通跟不上，一方面市政基础设施的建设速度就算一路开绿灯都没有房地产建设快；另一方面，4号线当初设计初心恐怕是万万没想到南沙的定位将来会是副中心吧，4号线车厢短，发车间隔长，更让我费解的是延长线竟然会绕黄魯山的南面，那一片都是工厂区，不是我歧视工厂，敢问需要快速交通通勤的是白领还是工人。

南沙还需要等，需要广州爸爸带来的政策福利还有深圳妈妈带来的投资客

在南沙工作几年了，可以说，南沙就是个一直在炒作的地方，但一直没炒作起来，投资的话短期要有回报还是要有眼光，而且投资门槛已经高了很多，新的房地产一直在建，空置率很高，二手市场也没有，没看到几个中介公司。

在南沙居住的话，土壤氡含量过高不适宜人类居住就不是什么秘密了，重工业区，特别小虎岛和横沥这里，全年看不到蓝天白云的时间大概是广州的2倍，PM2.5超高，小虎岛最近还爆炸，以前甚至看到过在横沥抽水灌溉的水是红色的，旁边是化工厂，真是触目惊心。城市配套也一直上不来，文教卫资源也是属于很差的那种，而且可供游玩景点也不多，要么就是毫无特色，来了一次就不会再来。

要在南沙办事，一直也是没有放开，办个事，效率很低，窗口的靓女脸色难看，事难办，服务态度差，比广州市政务中心的办事态度和效率，差了几个档次。

这个问题我将从三个层面进行回答，分别是时间、空间和发展模式。我研究南沙发展有五年的时间了，其实研究一个地方的发展，不能用房地产的思维作为主导思维，所以尽量跳出房地产的固化思路来探讨一个地方的发展。

时间错觉

南沙自贸区作为广州的市辖区，同时也是广州的副中心、地理位置更是处在大湾区的C位。从一个不起眼的远郊区域，它的发展战略从区级、市级、省级再到国家级，让南沙的发展不断走向了大众的视野。

作为广州唯一出海口的南沙，有山、有水，而且水网密集，自然资源丰富，先天带有水文化的元素，这让拥有了很优越的先天基因，但南沙和广州城区却拥有无法改变的空间布局，这种空间距离超越了城市半径的经济辐射，导致南沙的经济结构相对薄弱。

从93年成立南沙经济开发区到现在已经过去了28年，南沙却并没有交出一份满意的答卷。主要原因是规划发展和实施发展没有同步进行，导致发展周期的不断延长，从而让人产生了时间上的错觉，认为南沙发展了这么多年都还没有发展起来，南沙发展太慢了，根本不适合发展。

通过本质看事实，南沙其实真正全力发展应该是从2018年开始的，这几年每年千亿规模投资基础设施建设，在交通、医疗、教育和城市面貌的改善上已经初具规模，城市要素流动也在不断加强，星星之火可以燎原。

空间错觉

我相信很多人查看房产专家的文章，都会得到一些城市发展的重要指标，包括地缘优势、地缘经济、城市半径、1小时经济圈等等...如果我们完全套用这套体系，南沙的空间布局将是制约南沙发展的瓶颈，南沙距离中心城区60公里，已经远远超越了30公里城市半径的经济辐射圈，但我相信社会的发展模式和建设技术在不断提升，打破城市半径的发展瓶颈只是时间问题。

在城市发展的案例中，空间瓶颈在逐渐被打破。随着社会财富在不断蓄力，城市的核心将由原来的单极升级为多级，并且以多核心的群星式发展模式，而且这种多元化的空间布局，可以大大增强城市的综合承载能力，城市发展的空间瓶颈也会逐渐被打破，这也是城市化发展进入二元空间的必经之路。

城市群的发展战略早已经打破了原有的30公里城市半径，城市群发展战略可以让经济纵横上百公里，能够实现这种可能，主要还是得益于交通系统的不断升级，地理、地缘的空间感在不断压缩，空间转化的时间成本也在不断缩小。所以，地理、地缘的空间布局是影响一个南沙发展的重要指标，但不是唯一指标，还需要看经济重组以后的能量辐射，能不能产生裂变。

具备着双重地理身份的南沙，对于广州而言就是鸡肋，是不愿意将自己的核心产业布局在东莞、佛山、中山的交汇处，这是绩效体制下无法突破的鸿沟；但南沙同样属于大湾区的中心位置，所以南沙的发展从广州的角度或者从大湾区的角度看，得到的答案是完全不一样的，仁者见仁智者见智。

南沙发展的创新模式

在分享这个话题的时候，先盘点一下过去城市化发展的成功案例：我们就以广州为例，广州作为商贸之都，她的城市化发展是通过积累了几十、甚至上百年的经济沉淀，通过资源集中输送、以面聚点的发展模式，才涌现出了一批区域核心，例如：天河区的珠江新城、海珠区的琶洲中心、番禺区的万博中心等...

过去这种以面聚点的发展模式，是需要前期花很长的发展周期，同时在发展周期内还会出现建了拆、拆了建这种不断升级的过程，虽然迎合了时代发展，但其中也浪费了大量的社会资源。这种一边规划、一边发展的发展模式，属于过去的成功案例，但她不适合南沙，因为南沙没有那么多历史积累，也没有那么多时间和资本，先将南沙整体开发起来，初具规模以后再集中资源以面聚点、聚焦发展，这种成倍的资源消耗，不可能将南沙真正发展起来，也不符合绿色发展的战略方针。

所以，南沙势必采用逆向的发展思维，让规划建设和城市发展同步进行，在建设中根据实际情况不断优化建设方案，避免资源浪费和时间消耗。同时，南沙会采用先聚焦发展再以点带面，让多级、点状的功能区实现点点交汇，相互作用，相互融合，最终形成城市化发展的生态链，看起来感觉慢实则却快，这就是南沙发展不断优化的创新发展模式。

以上是对于这个问题的解答，仅供参考，对于南沙发展有心德的朋友，欢迎评论区书写您的智慧。

我是农村本地人，对南沙区发展失望确实失望，因为南沙区贪腐问题严重竟没有一点处理的迹象。项目是有的，万顷沙镇沙尾一村3千多亩土地被征收，前因后果现在是一个过程，漏洞多多就征地补偿款已经是欺骗村民，扣压补偿款已经是滥用职权，各种自定制的法规制度不是为人民服务而是千方百计谋取人民利益。贪腐已是有组织有计划，一条线一串串的各种部门关系，我这等平民百姓完完全全的佩服，因为个人能力只可以这样唠叨几句，足矣！

南沙自贸区没有火不起来，只是你没有近距离来南沙看看，我来南沙也已经四年了，看见了灵山岛和横沥岛的发展，看着一栋栋房子的建起，我就明白这才是一线城市的速度。除了这两个岛之外，明珠湾大桥、红莲大桥、南沙图书馆、南沙档案馆、星河cocopark、中海环宇城、永旺商城等等都慢慢出现在我的视野之中，很多市区工作的人承受不了市区高昂的房价来到南沙想找一套好房子，南沙可以给到的是极致的户型和小区环境，但因为交通以及周边城市面貌差而不选择这里，殊不知，如果这些都已经完善了，用两万多的单价还能选到房子吗？

其实南沙的路还是比较爽的，妈的我在中山市读书路又破又窄。回到南沙感觉真的宽(家里住在云山诗意)，14年那会来的时候焦门河还是渔船横行的天下...基本一年一个样子吧，只是希望南沙以后地铁交通可以快一点路线多一点，我这种住在金州和焦门中间的人都觉得好挤啊！(上班狗必备小板凳)；对了，该死的万达一点都不好...一家独大是真的让人不舒服，希望其他大型商场快点建好投入使用！

南沙现在唯一让人看到的就是房地产商开发的一个个楼盘，遍地开花。后边是一堆炒房客，南沙政府当然希望高价卖地来发展南沙的市政工程，就凭南沙那点税收想建个自贸区。怎么可能。作为自贸区，省政府和市政府肯定会出钱。看看南沙那片区域。要投入多少资金。现在南沙一片炒房客的乐园。南沙要打造物流中心。深圳。珠海，中山，佛山哪一个不想发展自己。南沙不是引进几个大项目，弄几个大工程就起来的。要那样的话，天津的滨海新区早就成了曼哈顿了。现在自贸区的含金量已经大打折扣。国家给你个牌子，你怎么玩就看你的造化了。地产商和地方政府晚上睡觉都会笑醒了

19年全国又批了一批自贸区。