郑州的商业地产前景如何？

前阵子很荣幸和ret合作了一个内容，贴过来回答一下吧。

5月9日，RET睿意德联合中商数据，发布了郑州商业项目地图（2018）纸质版，对郑州商业项目、热门商圈、餐饮集聚区、儿童游乐业态、影院业态、专业市场分布等进行了梳理。郑商数读将依据此次发布的地图，对郑州商业现状，展开进一步的量化分析。（欢迎关注公众号郑商数读）

作为国内知名的商业地产专业服务公司，此次RET睿意德与中商数据通过对99个郑州商业项目的标注，可以说重点解决了郑州商业圈的如下问题：

郑州的商业项目都在哪里分布？

知名的商业项目有哪些，他们都运营了多久？

现有的购物中心有多少，体量范围是多少？

哪些区域超市最多，生活最便捷？

……

结合此次发布的地图，郑商数读对其中涉及的99个商业项目进行了进一步的量化梳理，具体展示如下：

郑州商业当下呈现出怎样特质

那么，这99个商业项目，在具体的体量情况、区域分布、开业时间等方面，又呈现出怎么样的特征呢？

购物中心占比过半，成郑州第一大商业业态

此次地图中显示的99个项目，涵盖了百货商场、家居商场、购物中心、商业街、地下商业、奥特莱斯等6大商业业态，而从业态分布上来看，购物中心占据了其中的62个，达到62.66%。购物中心已经已经成为，当下郑州商业毫无疑问的主流形式。

中小体量占比突出 社区化逐步加速

从体量上来看，占比最高的3-5万方商业项目占比达到了30%。而该体量，恰恰是社区型商业项目集中的体量范围，不难看出，在城市版图进一步扩大的过程中，以服务周边3公里左右为主要诉求的社区型商业项目正在成为主流。

18年 郑州商业再迎商业供应高峰

2008-2013年，郑州商业曾迎来一波开业高峰，体量达到200+万方。而从开业项目数量上来看，2018年将是商业开业的“大年”，当年开业项目数量已经超过2008-2013/2013-2017两个5年周期，而在市场供应量上，更是超越了过去4年之和。2018郑州商业项目迎来体量与数量的双高峰，在消费者获得便利的同时，市场竞争也在进一步走向激烈。

专业市场 郑州不可忽视的生力军

作为物流节点型城市，郑州在批发商贸类上一直具有较强优势。而此次发布的商业地图，同样对商业专业市场类项目进行了梳理。其中20万方以上项目占比最大，“规模制胜”特征明显，以大体量促成行业集中优势依然是专业市场生存的重要因素。

从热力图看清郑州商业分布

老商圈热力不减 新商圈加速形成

通过RET与中商数据的消费数据监控，二七商圈、国贸商圈依然是郑州最为核心的两大商圈（图示比例尺不同导致商圈大小视觉上有差异）。然而，除了两大商圈之外，区域商圈正在加速形成，其中高铁站商圈、高新区商圈的离散现象体现出区域内项目丰富度较高，而三大万达项目的热力集中度，显示出万达商业作为区域中心的地位依然不减。

商业项目东密西疏现象依然存在

商业项目存量上，二期商圈从体量和数量上依然占据第一。而按照行政区划划分，金水区以23个项目占据第一，且囊括了大卫城、新田360国贸店、正道花园百货、丹尼斯花园路店、大商国贸店等最为优质的商业项目。值得关注的是，多年来被认为商业洼地的郑东新区，以15个项目的数量占据第3名的位置，发展势头非常凶猛，与郑州城市发展态势颇为一致。

相较而言，作为传统主城区的中原区，因为城市区域老旧问题，商业项目相对匮乏，然而随着常西湖新区的正式亮相，中原区将在今后5年迎来较大的商业供应量，整体迎头赶上将成为可能。

5月9日的发布会上，郑商数读在听取了RET睿意德华中区副总经理石俊东所做的报告，认为其对郑州商业的解读颇为专业与中肯，一并分享给大家：

• 郑州商业购物中心化已然完成，未来将呈现出转型、分化、聚焦、体质的趋势。
• 截止2018年，郑州集中商业突破500万方，人均商业面积突破1平方米大关，虽然较周边同类城市仍有差距，但真正商业已然进入新的发展阶段。
• 当前，郑州已开业优质商业项目体量达到了160余万，占总体量近40%，优质商业项目大多集中在近五年出现，并将在2018年进一步提增质。
• 郑州商业往往以5年为一个发展周期，而在接下来的阶段，郑州将迎来商业的第三次爆发，开启新的质变。
• 在城市土地愈加稀缺的情况下，主城区很难再出现新的大型商业。未来，3-5年时间，将以社区商业体、经济型特色综合体填充为主，并将出现更多以释放情怀为主的超小型商业体。

此次，郑商数读作为睿意德和中商数据《郑州商业地图2018》发布的合作媒体，通过参与分享、解读地图，在梳理郑州商业存量、增量的过程中，对郑州商业的特质与趋势进行了量化分析。在郑商数读看来，郑州商业的发展颇为值得期待：

商业发展机遇与挑战并存

相较于中部巨头武汉和西部巨头西安，郑州的商业人均占有量、丰富度依然欠佳，然而，随着郑州城市框架的拉大以及城市更新的逐步推进，商业项目的发展将获得更好的发展机遇。

优质购物中心是必然选择

购物中心因其独特的空间体验及运营模式，对商业运营具有天生的良好支撑性，未来，郑州市场的商业项目增量及存量更新，也必然将以购物中心为主，并在消费者需求和市场竞争的双重裹挟下，真正走向优质发展。

集中商业将成为下阶段地产发力点

商业作为存量资产运营项目，与增量开发存在着相辅相成的伴生关系。当主城区住宅供应日趋饱和、城市发展呈现多节点的情况下，郑州成熟区的集中式商业将接棒住宅，迎来密集入市的阶段，并呈现出区域化、社区化的特质。

商业的繁荣

不仅仅是城市发展的必然结果

也将为消费者提供更好的生活环境

郑州商业2018

更加值得期待

更值得每一个人为之努力

（欢迎关注公众号郑商数读）

郑州的商业地产没有一个成功的。都是开发商昧心赚黑钱。就按郑州宝龙广场来说。商业自持率几乎为0.开发商为了让每一个店铺都卖上好价钱。商场内小路太多。不小心就会迷路。这是最骚的。所以说 自持率低的商铺是一定会死的。 不过目前碧源月湖那边的项目据说还不错。自持率达到95. 观望中。

不知道你指的是哪方面，作为开发商来看？还是作为销售人员来看？还是作为一个想买个商铺或者公寓的投资客？

常规的下面大盒子加上面公寓的形式在市区内是绝对没问题的。

办公型项目在东区基本已经没有位置，再往中牟那边去的话有不少规划中的商业项目，但是要说前景...简直黯淡无光

郑东新区的发展还不错。美国的零售地产开发巨头塔博曼与王府井百货就在郑东新区联合打造的 Cityon熙地港购物中心。连Forever21这样的大品牌也将入驻，将会是河南省的首家门店。看看图片就知道，这可不是大盒子加公寓的形式。